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(资料图)

作为东亚最卷的国家，韩国最近不仅是总统尹锡悦不安分，在美国日本之间上蹦下跳，就连它的房地产市场也不安分，连续8个月下跌，相比巅峰时期累计降幅20~40%。

这不禁让我怀疑，韩国的房地产市场是不是快要崩了？

虽然韩国政府表示自己能稳住，但从韩国的一系列现状分析，房地产市场迟早要崩，无非是时间早晚而已。

首先，说说韩国“断子绝孙”的卷模式。

曾经的韩国经济形势一片大好，常年GDP增速在10%以上，但这些年已经跌到2%左右了，越来越成熟。

成熟的经济比较稳定，好是好，但就是没有太多向上的机会，社会阶级越发固化。

韩国的年轻人，最优秀的学生去美国，其次的去大公司，或者当公务员，最后的只能在社会底层混了。

偏偏最后的这一层占比极大，毕竟能去美国，或者留在国内大公司打工、当公务员的人只是少数，没有那么多的岗位。

那他们怎么办呢？

没有办法，除了卷，就是躺平。

中年人和老年人是没有啥选择了，基本只能选择卷，因为他们有家庭要养，有房贷要还，只能坚持奋斗到最后一刻。

而年轻人除了卷之外，还多了个“躺平”的选择。卷不动了，可以选择停下，因为他们可以不买房，不结婚，不养小孩。

但只要有希望，谁会甘愿一开始就选择躺平呢？

所以，整个韩国呈现出了近乎变态的高考和就业压力。先把高考卷赢了，在命运面前扳下一局。再努力冲击就业，卷个好工作，赢得高收入。

我曾经看过关于韩国教育的一部纪录片，讲述了韩国高考升学的压力有多大，十几年如一日的刻苦努力，只为了上韩国首尔最好的大学，然后毕业进入大公司工作。

甚至有新闻曝出首尔地铁上的学生有多拼，在地铁上仍然专心致志地读书。

如果你不知道他们为什么这么拼，那是因为你不懂在韩国上好大学对就业的影响力有多大。

由于韩国是一个被财阀垄断的经济，大公司就那几家，毕业能进大公司，基本就代表了你的收入水平是社会平均水平的两倍及以上。剩下公司能开出的薪水，跟大公司比起来那差距就不是一点半点了。

所以，韩国年轻人必须卷，不卷就没有未来，除非已到了尘埃落定的年纪。

再来说说韩国的低生育率。

前段时间，韩国统计厅发布了自家的人口统计数据，2022年的总和生育率只有0.78 。注意，这是整个国家的生育率数据啊，把城市和农村都算到一起，才0.78 。

这意味着，韩国每对夫妻平均只生育0.78个孩子（远低于人口世代更替的正常值2.1），说明很多年轻人已经开始不要孩子了。

作为很早进入发达国家行列的韩国，尽管最近20年出台了很多鼓励生育的政策，但依然无济于事。它们自己把自己的生育“世界纪录”给破了！

如果要问为什么，那就是我上面所说的卷，卷得普通老百姓都生不动孩子了。

并且因为“卷”，越来越多的韩国年轻人开始“女权”化，开始盛行“享乐主义”，开始选择“不婚主义”。

女权主义者认为，“又不是家里有皇位需要继承”，“为何要给这个世界新添牛马”，于是生育孩子的意愿变得越来越低。

享乐主义者认为，人生何其苦，为啥不能好好为自己活一次，他们不买房，不生娃，只想好好地享受当下。

这也是韩国夜生活比中国丰富的原因。没有负担、没有压力，他们下班后想怎么造就怎么造，第二天早上冲杯咖啡，还可以继续浪着上班。

在女权主义者和享乐主义者的影响下，不婚主义者也开始生根发芽了。

听说，现在韩国的不婚主义者已经非常疯狂，总体比例达到了恐怖的32%左右，年轻人里甚至达到了40%，接近一小半人不结婚。

在这种情况下，就更别指望韩国年轻人能多生孩子了，这也是韩国生育率暴跌的原因。

生的孩子少了，以后还有那么多人买房子吗？

最后，说下韩国房地产市场暴跌的真相。

虽然近二十年的韩国人口生育率一直不高，但似乎并不妨碍它的房地产市场一直繁荣。

从2017年到2022年的8月份，韩国首尔的房价涨幅甚至高达87%，房价一度在每平方米15万元以上。

年轻人虽说买不起房，但可以租房啊。韩国2022年8月份以前这段时间的房价涨幅，就是以租房为基础才搞起来的。

这不得不说下韩国的全租房模式。

所谓全租房，就是租客先按照房子市价的70%左右，支付押金，然后可以免费住两年，两年后房东会把押金退还给租客。

这等于就是租客借钱给房东，房东以房子为抵押，再去买更多房子。而“两年免租金”，就是房东支付给租客的利息。

如果你要问租客为什么不直接买房，这肯定是因为租客不想买房，觉得租房比买房更划算。

他们只是打工人，韩国租房贵，只能通过银行贷款方式先搞定住的地方，而且因工作变动、孩子上学等问题导致居住地更换的情况也比较多，租房是一种更好的选择。

但要维持这种全租房模式，必须有两个条件：

1）房价不断上涨，租客所付押金才会更多，维持房东的高杠杆资产运作；

2）有更多人继续选择全租房模式进行租房。

正常情况下，满足条件、维持这种模式是没问题的。但意外还是发生了！

2022年，为减少国内的通货膨胀，美国从3月起就开始了美元加息的潮流，并一次比一次猛。

美元加息，为了避免被过多收割，韩元也得跟着加息啊。但一加息，韩国老百姓就受不了了。

因为他们很多人租房都是用的贷款，韩元加息，租房贷款利率变高，那肯定导致他们租房成本变高。

到了2022年8月份左右，终于有部分人撑不住了。

撑不住，他们就不贷款选择全租房了，这下，全租房的房东也跟着受影响了。没有了充足资金继续进行杠杆买房，房地产市场供需不平衡，自然就下跌了。

这一跌就是连续8个月，直到现在，还没有止跌的影子。

从眼下看，美元加息是这轮韩国房地产暴跌的原因，美元加息停止后，房地产应该会有所回暖。

但实际上，这只是短期因素。长期来看，韩国人口危机才是根本原因。

如今，韩国出生率低，人口负增长，老龄化问题越来越严重。

当没有那么多人需要房子、没有足够的人买得起房子的时候，韩国房地产市场离崩盘还会远吗？

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